数字は信じるものではない

ひょっとしたら不動産投資に限らずなのかもしれませんが、数字を”信じる”悪手パターンがあるのではないか？と相談をお聞きしながら気づきました。

投資に関する数字は色々あります。表面利回り何パーセントの物件ですよとか、収益シミュレーションの表とか。

最終的に欲しい成果は数字なのですが、それを手に入れた後の状態は想像しても、大事なはずの数字を実はあまり丹念に調べていない場合があります。

内部には２つの構造があります。一つは言われた数値を信じてしまうこと。もう一つはその解釈を信じてしまうことです。

前者は、誰かが言った利回り何％などの数値を額面通り受け取ってしまうこと。

例えば利回りなら、

利回り　＝　収益　/　投資額　。

収益　＝　家賃　×　部屋数　×　12か月。

のうち、家賃は本当に言われた通りの数値なのか？調べずして言われたままに信じていないか。

また別の例として収益シミュレーションの表もそうです。自分でエクセルを叩いて作ったか？理解していない行あるいは列はないか。

実は大半のケースでは提示された数値、表を見ているだけで自分で計算をしていません。文字通り信じている方が多いのです。

自分で作ってみると例えば税金の計算に誤りが見つかったりしますので必ずやるべきです。

後者は解釈です。そもそも数字は数字です。コレを測ったらナンボでしたよという程度の本質しかありません。その時に最も重要なのは人間サイドでどう解釈するか、それに対してアクションするかです。

あなたが病院に行き、血圧を測定するとします。お医者さんが高すぎると解釈したならば降圧薬が処方されるかもしれません。まだいいかなと解釈したら処方はされないでしょう。

リターンが生まれるシナリオ上には数字があります。数字は数字で正しく測定できてもシナリオの解釈次第でアクションは変わってきます。

国勢調査の結果、人口が減るシナリオが明確なエリアがあるとします。今は100人住んでいますが10年後に90人になるとします。さて、成果の計算に使った家賃はいまの数値でしょうか10年後の数値でしょうか。間違いなく今の数字ですよね。

今の数値としては正しいが今後は変わる。その数値を成す前提条件に今後変化するものが含まれていればどうなるか。これは解釈です。あなたの考え方次第です。

未来の数字が異なってくるのなら織り込むべきですよね。分からないというならそれも織り込んでするしないを考えるべきではありませんか。

解釈は未来に向けた事だけではありません。それぞれの数値からあなたが考える不動産投資の全てに解釈が入っているでしょう。

さて数値も解釈も、他者から提供されたものを信じてしまって確認しない傾向はないでしょうか。それって望む状態でしょうか。

確認しないことで防御壁に可能性の穴が出来る。出来た穴は現実化して望ましくないシナリオが実現してしまいます。

ちょっとした手間を怠らないことは基本的なことです。たいていの投資ミスは自ら誘い込んでいるものではないでしょうか。