1Rマンションに思う

投資家によりアプローチは様々ですがこと１Rに関しては賛否両論の印象です。

例えば建物のメンテナンスについて賃貸マンションゆえ手間が少ないと考える方もいるでしょうし、特有の管理組合の実効性を心配する向きもあるでしょう。

投資家さんの中には１Rばかり３桁戸数保有する方もいます。逆に１Rは保有しない方針の方もいます。弊社は１Rならテナント系でやります。レジデンスでも駅近で需要手堅い物件が超格安で買えるご縁があるとなれば即買いです。

そもそも不動産投資ではなぜ１Rマンションが有名なのでしょうか。私の聞いた範囲では世帯単価×世帯数においてそれが最も効率的な設計だからとのことです。

もし仮に２DKが最高効率なのであれば２DK投資マンションがストックされることになるでしょう。設計効率の話からして1Rとは建築主のロジックが反映された建物と言えます。1Rマンション投資はそうしたフィールドで伍してやっていくのです。

アパートもまた貸主都合の建物の一つです。建物全体を保有するか区分所有するかの違いがオーナー業にどのように反映されるかを理解することは重要です。

同じ敷地に同じ間取りで同じ家賃設定で何十部屋も存在している状況は何かしらを生まないか頭に浮かびます。それらの部屋を飲み込めるだけの需要があるか。この発想の延長線上には１Rが建つエリアには他にも１Rマンションが建つこともあります。

需要が減った場合は同じ競合と対峙することになります。マンションの個々の部屋が差別化されていることを想定するのは難しいでしょう。他の世帯とどう差別化するかは経営課題となります。

入居者さんは華々しく差別化されたお部屋を望まれるものでもありません。華美なリフォームをしても入居率が１００％を超えることもありません。入居者さんは基本的には穏やかな暮らしを望まれるように思います。

このように心配すれば多様な理由が挙げられる一方で現状満室の新築１Rマンションも多々あります。それはどのような条件を満たしているのでしょう。

新築、築浅であるとお部屋探しの方が思わず、あ、ここいいなと思う清潔感とか綺麗さがあります。その期間の入居率は心配ないでしょう。逆に新築や築浅でなくても他の好条件を多く満たす物件ならばその期間内において入居に支障ないでしょう。もちろんその後は実力勝負ですが。

入居者さんあっての賃貸業です。需要がなければ入居はありません。需要は当然意識すべきですが調査なしに購入するケースがあるのも一つの特徴かもしれません。現地を見ず買うケースさえあります。建物が目に見える一方で需要が目に見えないことが背景なのかもしれません。

自らの足で需要や家賃設定を把握する。そこから投資回収シナリオを描き購入金額を逆算する。数値は必ず自分で計算する。シナリオが成立出来る案件に絞ってアクションする。こうすればミスなく安泰でしょう。

一般論に立ち帰りますがもしシナリオを上手く描けないとか、考えるのに必要な情報が不足しているとか、何が重要かわからないなどがあれば待つも賢明でしょう。待つも相場と言います。