ミドルリスクミドルリターンか

ハイリスクならハイリターンのように、リスクの大きさに応じてリターンがあると考えるのが一般的かも知れませんし、数学的にもきっとそうした統計的傾向を示してるのだろうと思います。

市場全体は偏りの合計としてならされているものの、しかし市場を部分の合計としてみれば、局所局所に富の配分に偏りを感じることがあります。今回はそれを書いてみます。そうなる理由は経営的な側面のあるがゆえ成果の違い、といったものです。

要は不動産は投資家のコントロール範囲が大きいためハイリターンを得るのに必ずしもハイリスクにさらされる必要はない。逆にもし投資家がコントロールをせずにいたらハイリスクローリターンにさえなりえるでしょう。

いま例えば複数の主要駅前にそれぞれビル保有している法人があったとして、オーナー株主に相続人がいないためどこかの会社が全てを買収することで不動産を入手するケースをイメージしてみます。

売買価格は相場を下回った額であったとすると融資はむしろオーバーローンで現金が生まれたりしますし家賃収入の安定度もとても高かったりします。

これはローリスクなのにハイリターンのケースです。日本国内こうしたケースは多々発生していると思われるものの、噂にはなっても商談そのものは見えないづらいところで起きるためイメージしづらいです。

逆のケースも考えます。多少ヤマっ気のある投資家がガラガラ空きアパートを買ったとします。実は激しい騒音と臭いがありどうやっても部屋が埋まらないとしましょう。家賃は入らず売るに売れないかもしれません。

このケースはハイリスクだったのにローリターンでした。こうしたケースも発生しています。ヒトは成功事例に偏って語る傾向にありセミナーなどではなかなか聞けない話でしょう。

不動産取引は個別に異なるため上手くいくいかないの偏りがある訳です。一様ではなく構造が生まれる理由です。

他の投資ではどうでしょうか。ネット株式投資は売買の板の上で情報が常時開示されています。あなただけ高く安くのような取引はできないため内部に構造は形成されないでしょう。まあ閉じた所での商談ではきっとあるのでしょうけど一般投資家はリーチできないでしょう。

カメラを戻すと、不動産は相対取引のため取引条件が多様であるのが面白味です。結果として投資家・関係者の動きで偏りが生まれ、内部に構造を作っています。そうした国内全ての取引の総和や平均ではきっとミドルリスク・ミドルリターンのようになるでしょう。

個々の投資家として平均値に納得する必要はありません。よりよくなる方法論を追求することは可能です。むしろ追求しなければ生き残れないでしょう。常に学びローリスク・ハイリターンを目指したいものです。