ミスと規模拡大

リスクテークすることを恐れる心理があります。不動産ならこんな金額の物件を買って果たしてうまくいかなかったらどうしよう・・・といった恐怖感は駆け出しのころであれば誰しもあります。万一なかったらそれはそれでいずれ危ない事象に会うでしょう。

さて、恐怖感は必要なものですがおそらくその時は織り込まれていない観点がタイトルです。ミスがあっても規模拡大をしていれば呑み込めるようになります。

例えば融資を受けて1000万円のアパートを買うとします。リスクがありますね。それが怖い。その翌年にもう1棟2000万円のアパートを買い、さらに翌々年に5000万円のアパートを買うとします。細かいことを無視すれば合計8000万円の投資です。この時点では当初1000万円アパートを買った時のリスクは変わらないでしょうか？

売上はアパート規模や投資額の規模に比例して大きくなっているのを前提にして、この時私の見解では1棟目のリスクは全体に占める割合が小さくなった分縮んだと見ています。このブログではごく簡単に書いています。

すべてのアパートが同時にダメにならないように慎重に進めることが肝要ですが2棟目を買った時点で1棟目のリスクは極大値を超えて減少したと考えます。3棟目の時点で1棟目と2棟目の合計がまた極大値を超えます。

1，2棟目がある状態で3棟目を買うのと、3棟目を最初から買うのでは前者のリスクが小さいと見ています。ただし、これをやみくもに買い進める方便としてはいけません。あくまでも買ってよい物件に絞った上で起きることの話です。

投資家にとっては1棟1棟がチャレンジです。購入の都度リスクは大きくのしかかります。しかし多数の物件を保有する方向に向かっていれば全部の物件で同時にリスクが具現化するというのは逆に発生確率が下がって、考えづらくなります。

1棟だけ保有するよりは2棟もち、それよりは3棟持ちが安全性が高いこととなります。ここで数学的？に見ると買い増すたびに得る安全率は逓減していきます。１、１/２、１/3、１/4・・・のそれぞれの差分とでもいいますか。

そこで、こんどは横方向に同じ規模の物件を買い進めるよりも同時に縦方向に規模を大きくしながら買い増しすることでより安全性があがると考えます。

基本方針はそれでいいとしてもどうやって実現するかが問題になります。それはまた別の議論になりますが、ここでは現に規模拡大している専業大家さんは多数いらっしゃることがそういう登山ルートが存在するなによりの証拠としておいてください。