地方築古高利回りアパート投資法

と名付けられた？方法論があります。今回はその戦記です。アパート島戦記。

過去10数年を振り返った話です。ブログなので定性的にしか書きません。あくまでもこのように市場を眺めていたというお話でして、私の経営上の感覚です。

アパート価格はリーマンショックで下がった後この10何年間年々上がっていきました。同じような規模で比較してです。

価格があがると融資額はその分増えますが話はそう簡単にはいきません。本来的な価値は上がっていないのですから差額の分だけ無理することになります。

補填する方法をむりやり編み出して借りるという流れもありましたし、あるいは諦めて買う金額をある程度固定して買える範囲で物件を探す流れもありました。

相場が上がっていく中で上限値を定めると以前であればかなり安かっただろうアパートを物色することになります。結果として小規模・築古アパートをターゲットとすることになります。

かつて日本の人口が増えていた時、実家を離れた核家族やシングル世帯むけ需要増に応じて多くのアパートが建築されました。そこがターゲットになりました。特徴として相対的に家賃の低さがありました。

相場通りに買ったのではターゲットを絞った意味はなくなります。投資妙味を見出す為にも利回りアップを狙うことになります。上げ相場のなかでもペイする物件を入手することは勝ちの一つでした。

利回りの高いアパートはどこにあるかと言えば郊外に多く見受けられます。都心部と郊外の資産価値の差として主に土地代の分だけ安くなることにより実現する道理ですが、パッと見て利益を出しそうに見えないアパートに関してはそれ以上の差がありました。

こうして、年々相場は上がっていくなかでも、地方築古高利回りアパートに関しては主にP/L面で経営指標を悪化させることなく賃貸経営を行うことが可能になりトレンドとなりました。多くの書籍が出版されました。

このトレンドの中で修繕が一つのキーワードとなりました。築古ゆえにいかに修繕はつきものですが、それを如何にするかが入居率と家賃を左右することになります。

このキーワードはある種の修行でした。格闘しながらノウハウを貯めた投資家層は多様な物件に取り組めるようになり経営規模を大きくしていきました。入居率の高まるリフォームを知っているのは相当な強みです。

また、あるいは修繕の必要のない新築方面に活路を見出す進む流れも目立つようになりました。修繕の不要であることは投資家として楽であり、同時にスキルを磨くあるいは冷や汗をかくことのない状況です。しかし実はどちらが良い悪いではありません。本来投資家は投資に最大フォーカスするという考え方もまたあるためです。

この投資法には想定外がありました。時が経つにつれてより多くの投資家が参入してきたことでした。駆け出しの投資家には資金が苦しいものです。従って低価格帯のアパートを狙うこととなり、なりまさに地方高利回り投資法にむかっていったのです。

アパートは次第に枯渇する傾向を見せてきました。本来、P/L面だけでもと行われてきた投資法でしたがここで違う動きが現れたことでフェーズが変わります。裾野が広がったことでP/L面が怪しくても買うことができるマス層が現れて、地方築古を普通に買うムーブメントが見られるようになりました。

このムーブメントも過去わずか数年でしたが確実に相場を押し上げ、もともとメインとしてきた投資家も買うことが困難になっていきました。だんだんとターゲットにするべき物件がない状態になっていったわけです。

そこで現金買いをする流れや、中古築古一戸建てを買う流れが目立ってきました。現金、築古一戸建て、いずれも水面下で投資家クラスターがあったように認識していましたがこの状況で一気に表面化したようでした。

築古戸建ては相当安く手に入る一方で世帯あたりの修繕費が高くなります。昔の建物は頑丈なのでシェアハウス化に活路を見出す流れが見られたのもこのあたりでした。同時にお化粧直しでは済まない建物を引くと大変コストが掛かり放置され易さもありました。

投資家の努力によって土地建物を買う投資法の開拓はあれこれ行われて来ましたが、この辺りで一つの行き止まり感が出ていました。価格が最低ラインまで降りてきたのです。

アンチテーゼのように他者の築古空きアパートを借りてリフォームして貸す等、さまざまな模索も散見されましたが広がりは見せませんでした。

結局は普通の買い方で普通のアパートを入手するのがメインストリームです。とは言っても何かを差別化しなければ入居者さんは決してつかないので誤解してはいけませんが。

そして現在、一般的な話としてですが融資が非常に困難になったために価格に対しては潜在的な下げ圧力が生まれています。やがて下がって買いやすくなるでしょう。

しかし一部融資を続けている金融機関もあります。また何よりそれを上回る量で新規大家さんの参入があるように感じられます。

このため押しあがった相場から下るタイミングでいわば押し目買いのように買われています。上がりに上がった物件を買うとなると無理を効かせてやっているのであり、中期的に続けられる買い方ではありません。

投資家の増加もいずれは反転するでしょう。人口減少は年々加速していますのでP/Lに薄さがでれば市場撤退するケースも以前より多くなるでしょうし、そのころ、といってもそう遠い未来ではないと思うのですがアパートは再び価格下落します。

その未来でアパートを買い拾うと出るか、もはやダメだとみるか、あるいは中間をとって上手く泳いでみるか投資家のスキルが問われそうです。ちなみにリーマンショックの時にももうダメだ感があり、そして跳ね返りました。金も株も悲観の中で相場が生まれるようです。

今回アパートではどうでしょうか。