不動産賃貸業・不動産投資業の特長はフローとストックの両方があることと言えます。

独立後自営業的な働き方を始めると会社員時代は毎月あったフローのありがたみが骨身に沁みます。寸暇を惜しまず労働時間を増やす方向になるでしょう。しかし、ともすれば病気でその分稼ぎが減ることも。また健康であり続けても加齢で労働可能時間や質が下がる将来的な心配もあるでしょう。

不動産賃貸業では月次で発生する家賃がフローだというのは議論の余地もありません。ありがたいのはそれを積み上げることができることにあります。

物件を買い増すことでフローは積み上がります。もちろんフローと言っても約束されたものではなく入居者さんの増減で変わりますし経年で毎年下がります。しかしそれでも積み上げをすることで確実性を確保しさらに向上させることができます。

次に不動産投資に目を向けます。買うほどに資産、ストックが積み上がります。こちらのありがたみは規模が大きくなるに連れてより大きなストックが積み上がることです。どういうことでしょうか。

実はアパートを買った瞬間はまだストックは積まれていません。ストックと借入とでプラマイゼロなので実質的な富は何にも得てません。そこに行われる毎月の返済が本質的なストックの源泉です。

小さなアパートならストックの増え方は目立たずフローが強調されるでしょう。棟数を増やして複数アパートを保有している投資家はその分ストックが多く増えます。さらに進んで大きな一棟RC物件を複数保有しているならストックの増え方は目を見張るものがあるでしょう。このときフローは大きくても霞んで見えるかもしれません。

投資家のフェーズにおいてある方はフローを増やしある方はストックを増やすでしょう。フェーズによりどちらもありですし場合によって不正解もあるかもしれません。この辺りは物件の性質や投資家の投資戦略によります。人により成果がだいぶ異なるのはこの辺りが要因でしょう。

まとめると、当初は所得不安からフローを得ようとアパートを始めますが途中からストックの威力に気づき、上手く専業投資家に転身していく方がいるのもうなずける話です。

このフローからストックへの規模拡大は不動産投資の魅力、原理的価値の一つです。俯瞰すれば駆け出しのアパート業はその根源から流れ出る価値をフロー化、現金化してると言っても過言ではないでしょう。

もしアパート業を始めるのであれば単体物件の家賃に一喜一憂する状態は一過性のものとして早くそうでない状態に持ち込めるシナリオを組むのが良いでしょう。

フローとストックを同時に確保し、さらに規模拡大に応じてそれぞれを大きくできるのは不動産投資の魅力の一つといえます。

投資家によりアプローチは様々ですがこと１Rに関しては賛否両論の印象です。

例えば建物のメンテナンスについて賃貸マンションゆえ手間が少ないと考える方もいるでしょうし、特有の管理組合の実効性を心配する向きもあるでしょう。

投資家さんの中には１Rばかり３桁戸数保有する方もいます。逆に１Rは保有しない方針の方もいます。弊社は１Rならテナント系でやります。レジデンスでも駅近で需要手堅い物件が超格安で買えるご縁があるとなれば即買いです。

そもそも不動産投資ではなぜ１Rマンションが有名なのでしょうか。私の聞いた範囲では世帯単価×世帯数においてそれが最も効率的な設計だからとのことです。

もし仮に２DKが最高効率なのであれば２DK投資マンションがストックされることになるでしょう。設計効率の話からして1Rとは建築主のロジックが反映された建物と言えます。1Rマンション投資はそうしたフィールドで伍してやっていくのです。

アパートもまた貸主都合の建物の一つです。建物全体を保有するか区分所有するかの違いがオーナー業にどのように反映されるかを理解することは重要です。

同じ敷地に同じ間取りで同じ家賃設定で何十部屋も存在している状況は何かしらを生まないか頭に浮かびます。それらの部屋を飲み込めるだけの需要があるか。この発想の延長線上には１Rが建つエリアには他にも１Rマンションが建つこともあります。

需要が減った場合は同じ競合と対峙することになります。マンションの個々の部屋が差別化されていることを想定するのは難しいでしょう。他の世帯とどう差別化するかは経営課題となります。

入居者さんは華々しく差別化されたお部屋を望まれるものでもありません。華美なリフォームをしても入居率が１００％を超えることもありません。入居者さんは基本的には穏やかな暮らしを望まれるように思います。

このように心配すれば多様な理由が挙げられる一方で現状満室の新築１Rマンションも多々あります。それはどのような条件を満たしているのでしょう。

新築、築浅であるとお部屋探しの方が思わず、あ、ここいいなと思う清潔感とか綺麗さがあります。その期間の入居率は心配ないでしょう。逆に新築や築浅でなくても他の好条件を多く満たす物件ならばその期間内において入居に支障ないでしょう。もちろんその後は実力勝負ですが。

入居者さんあっての賃貸業です。需要がなければ入居はありません。需要は当然意識すべきですが調査なしに購入するケースがあるのも一つの特徴かもしれません。現地を見ず買うケースさえあります。建物が目に見える一方で需要が目に見えないことが背景なのかもしれません。

自らの足で需要や家賃設定を把握する。そこから投資回収シナリオを描き購入金額を逆算する。数値は必ず自分で計算する。シナリオが成立出来る案件に絞ってアクションする。こうすればミスなく安泰でしょう。

一般論に立ち帰りますがもしシナリオを上手く描けないとか、考えるのに必要な情報が不足しているとか、何が重要かわからないなどがあれば待つも賢明でしょう。待つも相場と言います。

買えば勝ちの物件はあります。実務的には特に購入価格の要素が大きいのですが、ともかくもし勝ちの物件のみを買うことができるのだとすれば実にイージーに賃貸経営できます。したがってできるものなら勝ちの物件のみ買い拾いたい。

とはいえ他の大家さんとの競争の中で買っていきますので簡単には行きません。ここでは勝てる物件が存在すること。それを狙って買いにいく投資家がいること。あなたもそれを狙うことに意味があることを示唆します。

代表的には入居が容易な立地にあり、見込み客の需要を満たす建物の造り、時間耐久性があり、そして充分安く買えること。

他にも挙げれば色々ありますがこれら条件を満たしているのであれば買った時点で既にその物件では勝ちです。規模が充分大きい建物であれば本当にイージーに賃貸経営できるでしょう。

富裕層でないとスタート地点からいきなり手に入れることは難しいかもしれませんが負けずに続けていればやがてそうなります。

頑張ったその先で勝ち物件にリーチできるようになれば次も勝ちである可能性は高い。現実はいくつかの点で勝ちではない要素が混在していますし、ABどちらが純度が高いか悩みながら買い、また買い増しながら純度を上げていくでしょう。

まだ駆け出しの場合は何かとネガが多い。立地は入居に厳しく、需要を満たしにくい造りで、耐久性が低い、しかも価格は高い。望ましくない要素が多めに混ざった物件ばかりリーチするでしょう。弱者である限りそれはやむを得ません。

やむを得ませんがその中でも闇雲に買い進めず、次のステップは何かをイメージしながら物件に絞り込んで地歩を固め、次こそ少しでも良い条件で行けるようビジネスを成長させ、やがては勝ち物件にリーチする。最終的にはオートマチックに勝ちばかり手に入るようにしていく。

私自身はまだたどり着いておらずその途上にあります。ゴールはまだ見えてはいませんが過去を振り返ると駆け出しの頃は特にどう言うステップを歩むか意識するのが良いと考えています。

最近は築古戸建て投資のように現金買いの投資手法を目にするようになりました。戸建てを安く買う投資法は以前からありますがこのところ注目されているのは融資が効きにくくなったからではないでしょうか。

統計によれば平均所得は下がっているそうです。金融機関においては投資家の所得と紐づいて解釈される属性もまた下がっていることでしょう。同時に最近の不動産投資に対する金融機関の融資姿勢の冷え込みで借入は確かに厳しいものになっています。

かつてならアパートを買うための融資を受けることができた属性の投資家にあってもハードルが上がっています。融資がNGならできる範囲で投資をとなっているのが現金買いトレンドの本質かと思います。

確かに現金なら返済リスクはゼロです。積極的にアリです。同時に往々にして修繕代がかさむのに個人の貯蓄額からすれば多めの現金が最初に減っているので事業用の資金としては不十分になってしまったり、事業規模が小さいまま留まってしまったりします。

事業規模が大きくなるのが正という意図はないのですが、築古戸建てに代表される物件は耐久性に課題があることが懸念です。物件自体の耐久性もありますが客付けの耐久性、ひいては事業そのものの耐久性が大きな懸念です。投資した金子がトントンならわざわざ投資するのはやめるはずで、現金買いでも次のステップに繋がる案件に絞りたいところです。

私の経験上、いろいろなフェーズがあり得ますのでやはりポートフォリオ上は攻め、守りと多様な物件保有ができた方が望ましそうです。ところがもし融資を受けられない所からスタートすると多様な買い方はできませんので話は堂々巡りです。実際に融資を受けられる金融機関は全くないのでしょうか。

実はあります。具体的に書くことはありませんが特性に応じた融資が行われています。融資が受けられないと感じたら調査範囲を広げてみる手があります。今は借りられないもんねからスタートする前に、本当に借りられないかアタックする価値はあります。

借りられないとの判断は何を根拠にしているでしょうか。誰の発言でしょうか。その発言はいかほどの広さ深さがあるでしょう。

実は私のような第三者にはそれが分かりません。何より投資家本人が足で稼ぐようにして融資してくれる金融機関を開拓する他ありません。ぜひアタックされるといいでしょう。

不動産投資を始めて上手くいくと熱中しはじめて次々と買い増していく方がいます。かくいう私もその一人です。

不動産投資の一体何が投資家をトリコにするのでしょうか？今回は始めると分かる魅力の源について書いてみます。

アパートを買って分かる事に毎月家賃が入る事があります。もちろんそれを狙ってスタートしたのですがいざ現実のものとなると重みが違います。

しばらくすると今度は別の事に気付きます。今までこの家賃は旧オーナーの元に向かっていた。今はそれが自分に向きを変えたのだと肌感覚を持つのです。川の流れが変わったのです。

新築であっても同じです。入居者の以前の住まいのオーナーに向かって何年もの間流れ込んでいたフローに否応なく気付きます。

なぜフローの向きを変えることができたかと言えば自分はただアパートを買っただけ、買うと決めて諸手続きをしただけなのです。

本当はそれだけでは語れないストーリーが背後にあります。商談を得て調査して交渉して資金繰りして、でも実際のところ買うという機能を果たすことだけなのです。

何か請け負って作業したとかサービスを完遂したとか通常売る側が担う社会的機能ではなくて通常は買う側が担う”買う”という社会的機能をこなしたのです。

物件を手に入れた後に独自リフォームをしたりするケースもあって、サービスの差別化要因を見出す場合も多いので各論はありますが総論としては上記の通りです。

この”買う”が”勝ち”に連想される状況が投資家を熱中させるのではないかと考えています。ちょうどカジノに熱中するようなものなのではないかと。

しかも買う手間が同じでもどんどんと大きな物件を買うことができればそれだけで家賃は増え、事業規模は成長します。規模は大きくなりより大きな物件に手が届きます。

これも買うが勝ちに連想される状況を作ります。

もちろん買い続けることができるように、ある意味で成功する買い方や賃貸業経営ができることが必要条件としてあります。しかしそれさえノウハウ入手してしまえば実現します。

このようにして、買う、ノウハウ手に入れてまた買う、規模を大きくしてまた買うといった事業規模の成長スパイラルを回す状況に身を置くようになり、物件を買うことが若干の興奮を伴うようになることで何年にもわたって不動産投資家を不動産投資家であり続けさせているのではないかと考えています。

上手くいく投資家ケース、行かないケース、何が両者を分けているのか？何が分水嶺になっているのか？と思うことがあります。

資産家、地主系であれば資産背景があるのでまた違うのかも知れませんがサラリーマン大家さん系であればスタート地点では手持ちが少なく、やはり行動量を代表にした話が答えなのではないでしょうか。

短期的な話をすれば、どんな投資家も駆け出しの頃は今となって振り返ればまずい物件に手を出したか、出しかけた経験があるのではないでしょうか。しかし長期的にはどこかで学習している。学んだ内容をフィードバックして投資技術を上げ、規模拡大している。

コレは結局のところ、投資の経験を積むのに時間をかけたか行動したかが結果の違いになっているのでしょう。逆に言えば適切な行動やステップを踏めばリスクを抑えながら規模拡大できる再現性のある事業だということになります。

イージーに儲かる投資だと定義している場合は短期的なまずい物件で市場から退場し、エネルギーを投じるもので投資というより事業なんだと定義している場合は成長しているように見えます。

私が副業にしやすいと思うのは、投資よりも副業なら時間をかけて行動する必要もあると投資家に暗黙に想定してもらえるからかもしれません。

いったん安定軌道に乗ることができれば手間は減ります。しかしそこにもちこむまでの手間はそれなりにあります。このあたりのバランスを理解し、時間をかけてなんとかするマインドになった方から成功しているようです。

無闇に買い進めてしまった投資家のケースを目にすることがあります。

好ましくないアパートを買った結果、家賃では返済がまかなえず本業から補填する状況になったにも関わらずさらに似たようなアパートを買い増ししているケースです。

これは結構危ないパターンです。

別収入から補填する額が増えて生活費を減らして、となって、しかしアパートが高値すぎて売り抜けることもままならずといった深刻な状況になっていたりします。

最終的に投資家としては不本意ながらも任意売却や競売に到るケースもあるようです。

その背景としてただ”買う”という選択肢のみで投資を進める投資家のマインドがあるようです。問題解決のためにと不動産を買い増ししてしまっているようです。

不動産投資では買うという大きな選択があるのは事実です。でも買うばかりが頭を占めてしまって他に選択肢がないと誤解した結果なのかはわかりません。

本来は買うか買わないかの２択ではなく、売る、良くする、戦略を変えるなど多様な打ち手があります。しばらく賃貸業の経営していると見えてくるものです。

ところが駆け出しの投資家はまさに”買う”しかカードがない状態に陥ってしまう。買った不動産で問題が生じたらまた買ってなんとかしようとしてしまう。

不動産買いたい病と自嘲したり、揶揄されたりするのですが、この現象を軽んじてしまうとまずい事になりかねないです。注意が必要ではないでしょうか。

投資には戦略が不可欠です。ところで戦略とは目に見えないものと表現しますが今回、やはり目に見えにくい先を見通す話しです。

考えてみれば必要な情報がそろっていることはまずありません。限定的で正確性にも課題のある情報を使わないといけないことが多く、その中でやりくりします。

情報源の問題ばかりか考える側つまり自分自身にも課題があります。教育の問題もあり考えるためツールは限定的です。さらに言えばヒトは感情で動く生き物ですので先読みにさらなる困難さを生んでいます。

このように、情報の信頼性も人間の処理能力も課題がある中で行っている先読みですので、結果正しかったか？の精度は甚だ頼りないものです。

先など読めないのだからと考えることを放棄していることもあります。複雑系の出来事など先読みの意味をなさないようにも考えられます。

しかしそうであったとしても不動産投資では先読みが必要になります。

融資を受ける期間が年単位であることからも、建物の耐久性も、土地の恒久性も、不動産は長期的に使えるからこそ高値取引されていると言っても過言ではないです。

投資家は莫大な額の投資をしているのがもし見誤ってズレがあれば、その多額の金銭は戻ってこなくなるばかりか場合によって多額の損失につながります。

ところが実際を見ていると、目先１、２年や長くて数年までの予測で、それはもはや予測とは言えないのではないかと思ますが、購入判断するケースが多いように思います。

先読みをしていないことが当たり前のように散見されます。おそらく直観・感情的に情報処理してる割合が多いのかと思います。

実は過去数年はよかったのです。物件価格が上がっていてある意味何を買っても売り抜けることができた相場でした。外部からはイージーに見えていたかも知れません。つまり感情的な購入と数的な成果がリンクしていたある意味で幸運な時期でした。

しかしこの先それは保証されるでしょうか？

先読みの精度を上げるかどうかというのは投資家個人の課題かも知れませんし、そもそも課題ではないと思うものなのかも知れません。

しかし私が見聞きする範囲で読みが深い方が上手くいっています。むしろ投資において最重要な要素なのではないかと考えています。ただ見えないのです。考えていることも考えている内容もその未来が訪れないと。

あなたの先読み精度はどの程度と自認していますか？

もし仮に半分くらいは外しているなあと自認がある場合は、これから購入しようとしている物件の未来が、それは物理的な未来も収益的なものもありますが、どうなるかの感覚的な物は半分くらい外すのではないでしょうか？

このように書くと、外して大ダメージを食らうくらいなら始めない方がよくはないかと感じるかも知れません。半分は正しいです。笑

実は残り半分は予想より上手くいくケースがあります。上振れするということです。これはまた別の機会に書きます。

その川に手を入れて流れを変えてごらん、といった話を経営者の斎藤一人さんが著作に書かれてました。

読んだ当時よくわからなかったのですが自分でビジネスを始めてからこういうことだったのかなと見えてきたことを書きます。

賃貸業で考えれば日本に住む人はホームレス以外皆さん家があります。その家を自宅として買ってないのなら借りて住んでいることでしょう。全国規模で想定すれば毎月毎月膨大な金銭が入居者の口座から大家の口座に向かって流れていくイメージを見ることができます。

目に見えないお金の流れる川があるとはこということか、次はこの川に手を入れて流れを自分の方に向けてみよう。斎藤一人さんの教えは不動産賃貸業に関して言えばそういう比喩かと思えます。

もちろん流れには支流があり（どちらが支流かはわかりません。むしろ時折逆転していると思いますが、）大家から不動産会社に流れる川も逆に不動産会社から大家に流れる川もあります。

金鉱堀りにジーンズを売る商売の方が儲かった話があるようにアパートを建てるのも重要な川でしょう。そうすると世の中に色々なお金の流れる川があるということになり達観して見ることが出来るのではないでしょうか。

あとは川の流れを変える事になる訳です。まず手を入れるのは容易でしょうか？流れを変えるのは、それを維持するのは。

まずもって収益を出せる投資ジャンルにたどり着くというだけで大変ですが次に川の流れをいかに変えるかも同じく重要なテーマと言えます。

目に見えないだけに、たどり着けたとしてもどうしていいのかわからないのがこの川の特徴ではないでしょうか。ひょっとすると流されないように命綱が必要かも知れません。中にはユンボを持ち込む人がいて巻き込まれるかも知れません。

川の流れに見惚れてしまう前にしっかりと準備運動をし、しっかりと流れを変え、ご自身の川を太くされる。こういうシナリオを描きたいものです。

SPOF（single point of failure）という考え方があります。その箇所が停止するとシステムの全体が停止するような箇所。システムの弱点。との記述がネットでありました。

Wikipediaより
「この概念の実際が実際に適用できる、交通の分野における最近の有名な例としては、2016年1月に数日間、東カナダと西カナダ間の交通が完全に遮断されたNipigon River Bridgeの例がある。この橋はTrans-Canada Highwayの途中に位置しており、他に1つも代わりになる自動車が走行可能な迂回路が存在しなかったためである。」

投資一般でも不動産投資でも、SPOFがあれば対策と併せて実行するかあるいは投資そのものを控えるべきかも知れません。特に借入から始まることの多い不動産投資では、投資家の背負う借金の返済は仮にビジネスシステムが故障しても止まりません。結果、期限の利益を喪失します。一括返済です。

例えば女子寮へ投資をする話があった場合、近隣学校の経営環境が一つの観点になり、学校の移転や男子学生の受入などがあるたびにこの寮はリスクにされされます。この投資をすべきか？すでに始めていたとしたら経営陣とのコネが持てるか？等を考えねばならないでしょう。

あるいはある特定人物に投資の継続上必要な意思決定の一部を委託していたとしたら、その人物が降板してしまったら自分自身で行う必要がありますがもしそれが自分では容易にはできないことだとしたら。代替案を用意しておけるか。

特定のヒト・モノ・コトに依存した状態がないか？
と振り返ると投資に限らず身の回りにSPOFは意外とあるのではないでしょうか。ましてや投資については。

あなたが手掛けている投資には何かしらSPOFはありませんか。あれば対策するか撤退するか決断が必要かも知れません。不動産投資の分野でも結構見かける構造です。