転勤、転居のタイミングに自宅マンションを賃貸に出すことがあります。融資返済をした後もすこし残るので毎月の小遣いにしているなどですね。意外と容易に貸すことができて同時に資産形成もでき不動産市場に参加したことで意欲が生まれてきます。

自宅不動産を手に入れながらもその返済は入居者にしてもらえる。自分はまた別のマンションを買ってそちらに住む。待てよと。これはどんどん不動産を買えるのでは。そんな着想を持つようです。

ご存知のように住宅ローンは賃貸目的では借りられませんが、転勤、転職のような想定外のケースでは賃貸に出しても大丈夫なようです。最近一部の悪用ケースに対してはフラット３５が問題視して返済を求めている報道もあり、こういうことをしてはイケマセンね。

自宅マンションが簡単に貸せたのなら１Rマンションやアパートを買っても容易に貸せるし同時に容易に資産形成できるのではと、これは簡単だと誤認識を持つケースがあります。問題はこちらです。

というのも建物と言っても生まれの違いがあります。分譲用マンションはコストが掛かっています。買うものとして設計された建物と貸すものとして設計された建物。けっこうな違いがありそうですよね。日当たりや立地もそうでしょう。

自宅マンションは購入にあたりどこかの時点で買うかどうか意思決定があります。住宅ローンを組んで買うのです。賃貸を選ぶのとは訳が違います。そこで売り手も考えます。駅からの距離、建物の設備、建物の造りなど売れるよう色々してあります。

これに対して貸す目的で建てられたアパートマンションはコストを下げるモチベーションはかなり大きいでしょう。土地を有効活用する。つまり住む人基準というより貸すひと基準の設計思想です。仕上がりの違いが想像できます。

入居者が部屋探しをする際にどちらが魅力的かは明らかで、つまり自宅マンションは貸しやすい物件です。さらに住宅ローンの商品性も家賃設定を抑えこれを後押しします。

部屋を貸すのは簡単と誤解を招く背景でしょうか。例えば賃貸向けの建物を買うと想定より家賃収入が低い、想定より資産価値がないといった形で表面化するでしょう。しかし後戻りは容易ではありません。

自宅マンションを貸せたのはあなたがいい物件を買っていたから。不動産投資の物件としては例外と思うくらいにとどめ、賃貸物件に対してはビジネスベースの思考で臨むと良いでしょう。

筆者は専業大家です。大家として労働に割く時間について書いてみます。

実はというか案の定というか大家さんとしての労働時間は短いです。ひとえに建物がサービスを提供しているからです。

私の場合もコンサルティングをしたり相談に乗ったりしている以外の労働時間は少ないかもしれません。しかしそれだけでは完結しません。経営者としての時間がそれなりに必要だからです。

時間を使う対象は大きく二つあります。
一つは保有物件に対してすること、もう一つは物件を購入するためにすることです。

一つ目の保有物件についてしていること、例えば長期的な修繕計画をどこかで検討、実行したり、空室への入居促進もありますね。細かく様々なことがあり一つ一つの発生確率は低くても規模が増えると事象としては目に見えてきます。

二つ目の購入については、価格交渉など何かしら華々しさのありそうな部分もあるにはあります。しかしその前に物件の情報を手に入れたり、手に入れた情報を手元に現場をドサ周りをするような地道な時間も多いです。

俯瞰してみると、不動産投資家は労働自体を市場で換金するというより、アパートなどの不動産をきちんと作動させるためにアレコレ頑張る装置産業の社長と見るのが妥当でしょう。

手間のかかる装置もかからない装置もありますし、物件毎に手間のかかり方に特有のものがあります。保有する物件のポートフォリオ上の組み合わせ次第でやるべきこともそれに掛かる時間も変わってくるものです。

その他装置の売買を通じて規模拡大することもあります。キャピタルゲインは常に大きな存在ですがここでは割愛します。

これらによって専業大家さんの稼働時間が決まるように思えます。いずれにしても少なくとも不労所得ではないでしょう。労働所得でこそないものの。

結局、手間のかかりにくい物件のみ保有し、それにかかわるわずかな手間さえもアウトソースできるようになったらある種上がりというか真の不労所得になるでしょう。

私としてもより手間のかかりにくい物件を多く取得していくことで真の不労所得の状態にもっていこうと考え行動しています。

もしあなたがこれから不動産投資に着手するのであれば買ってすぐ不労所得になるのだとは考えず、これから徐々に労働を減らすにはどうすればいいかといった観点でアプローチしたら良いのではないかと思います。

前者は時給所得、後者は仕組所得と言い直します。特に後者については全く労働なしと誤認識を与えないためです。

前者は普通の労働です。自らの時間、エネルギーに対する毎時毎時の対価として得る所得ですね。これの説明は不要でしょう。

後者は水車を造って粉を引くような話ですね。仕組みを作る事、それを維持・発展させる事で労働、手間が必ずあります。しかし一度完成すればとてもラクですよね。

さてこの両者について、今あなたの心に3つだけ問います。

1、両所得について今どの程度の比率で持っていますか？

これは10:0の方が大半かもしれません。あっても株式配当でよくて9:1位でしょうか。

2、理想の比率はどの程度ですか？

イヤーできるのならば0:10ダロウ。働かないで暮らしたいモン的な感覚はあるかも知れません。

3、世の中、まわりの皆さんの比率は今どの程度で今後どうなっていくと思いますか？

実はこの３つ目が特に書きたいことでした。今考えたその比率を生み出したあなたの中の感覚はどこで得たものでしょう。人生を通じて子供の頃から今までいわゆる普通の、常識の範囲で見るということをしてきた結果ではないでしょうか。

しかし、普通や常識は意外と早く変化していないでしょうか。世の中のお金の仕組みはだいぶ拡大しました。

歴史を振り返れば人類は過酷な労働をしていても、やがては克服し機械やコンピュータに委託してきました。その過程で労働者の職が失われる一時的な葛藤は都度ありました。産業革命時の打ち壊し運動のようなものは何度となくあったようです。

よく言うAIが職業を奪うの文脈についても、今がまさにそうかもしれません。少し前ですがエクセルを例にとると事務の労働ひいては職はだいぶ減ったのではないでしょうか。

このようにして労働者は半ば強制的に次のステップに向かわざるを得ない状況ですし、この傾向は次々登場するAIなどソフトウェア技術で加速しているかも知れません。

個人的な予想で恐縮ですが、恐らく、次世代は皆さん何らかの仕組所得の割合があって生活を営むようになってくる思っています。

なぜなら労働は次々と人間の手を離れる一方で、仕組みを支配する所有する存在は、あるいはそこから納税する主権者はまずヒトであるからです。

（やがては仕組所得を保有したり納税したりする機械さえ登場する未来も来るのかもしれませんが）

今は仕組所得を普通にもつ時代に向かって行動を変えていくフェーズです。先に動いた者、例えばYouTuberとか不動産投資家とかから果実を得ているのがチラホラと見えているではないかと考えています。

先行者利益はあります。その一方で先行者は情報が少ない場合が多くリスクもあります。よくよく調べ分析して果実を取りにいくことは変わりません。

あなたなりの仕組みを手に入れ、メンテするのが次世代型の労働なのかも知れません。そこでは制約よりは自由、苦痛よりは楽しみで出来ています。

楽しみながら自由をエンジョイしながら生活を送る。あなたならばどんな仕組を手に入れますか？

ひょっとしたら不動産投資に限らずなのかもしれませんが、数字を”信じる”悪手パターンがあるのではないか？と相談をお聞きしながら気づきました。

投資に関する数字は色々あります。表面利回り何パーセントの物件ですよとか、収益シミュレーションの表とか。

最終的に欲しい成果は数字なのですが、それを手に入れた後の状態は想像しても、大事なはずの数字を実はあまり丹念に調べていない場合があります。

内部には２つの構造があります。一つは言われた数値を信じてしまうこと。もう一つはその解釈を信じてしまうことです。

前者は、誰かが言った利回り何％などの数値を額面通り受け取ってしまうこと。

例えば利回りなら、

利回り　＝　収益　/　投資額　。

収益　＝　家賃　×　部屋数　×　12か月。

のうち、家賃は本当に言われた通りの数値なのか？調べずして言われたままに信じていないか。

また別の例として収益シミュレーションの表もそうです。自分でエクセルを叩いて作ったか？理解していない行あるいは列はないか。

実は大半のケースでは提示された数値、表を見ているだけで自分で計算をしていません。文字通り信じている方が多いのです。

自分で作ってみると例えば税金の計算に誤りが見つかったりしますので必ずやるべきです。

後者は解釈です。そもそも数字は数字です。コレを測ったらナンボでしたよという程度の本質しかありません。その時に最も重要なのは人間サイドでどう解釈するか、それに対してアクションするかです。

あなたが病院に行き、血圧を測定するとします。お医者さんが高すぎると解釈したならば降圧薬が処方されるかもしれません。まだいいかなと解釈したら処方はされないでしょう。

リターンが生まれるシナリオ上には数字があります。数字は数字で正しく測定できてもシナリオの解釈次第でアクションは変わってきます。

国勢調査の結果、人口が減るシナリオが明確なエリアがあるとします。今は100人住んでいますが10年後に90人になるとします。さて、成果の計算に使った家賃はいまの数値でしょうか10年後の数値でしょうか。間違いなく今の数字ですよね。

今の数値としては正しいが今後は変わる。その数値を成す前提条件に今後変化するものが含まれていればどうなるか。これは解釈です。あなたの考え方次第です。

未来の数字が異なってくるのなら織り込むべきですよね。分からないというならそれも織り込んでするしないを考えるべきではありませんか。

解釈は未来に向けた事だけではありません。それぞれの数値からあなたが考える不動産投資の全てに解釈が入っているでしょう。

さて数値も解釈も、他者から提供されたものを信じてしまって確認しない傾向はないでしょうか。それって望む状態でしょうか。

確認しないことで防御壁に可能性の穴が出来る。出来た穴は現実化して望ましくないシナリオが実現してしまいます。

ちょっとした手間を怠らないことは基本的なことです。たいていの投資ミスは自ら誘い込んでいるものではないでしょうか。

不動産には儲かる原理があって儲かる不動産ではその原理が作動しています。

儲かる原理とは何でしょうか。それは同じ場所は１つしかない、同じ場所には何か１つしか置いておけないという揺るぎない事実です。

もし万一同じ場所に何人も何物も同時に置いておける存在できるのであれば不動産は何ら価値を生みません。

物理的に異なる場所でないと居場所、置き場所がないので、あえてわざわざヒトは通勤をし、買い物に出かけ、人に会いに移動をしていますよね。

同じ場所に重なって存在させることができないからわざわざヒトはそれに対価を払って解決させているのです。なぜ家賃を払うかのも突き詰めてみれば紛れもなくこれが理由です。

同じ場所に存在したいさせたいニーズが多い場所ほど取り合いになるでしょう。より高い対価を払わねばなりません。逆に言えばニーズがなければ対価はゼロ、入居はなく家賃はありません。

さて今アパートを買うとしましょう。アパートを買ったらオートマチックに人（入居者さん）が住んで家賃を払うことになるでしょうか？

いいえ。
上の考えに沿って考えれば、いや考えなくともわかることですがそこにニーズが無ければ家賃は払ってもらえません。

つまるところニーズがあるかどうかのみと言っても過言ではありませんが、細かくは近隣のアパートの設備が良いとか詳論がありますのでここではざっくりとした考えに絞ります。

では次に、アパートがある場所にはすべてあなたが期待する家賃を発生させるニーズがあるのでしょうか？

いいえ。必ずしもそうとは言えませんよね。

ニーズがあるアパートこそ家賃を生みます。その反対ではありません。ニーズがあるのは一部の物件であるはずです。

また対価の額はあなたが決めるのではなく入居者さんのニーズの強さによります。そしてあなたが保有したいと考えている期間だけ長期にわたってニーズがある状態を満たす必要があるのです。

このシンプルな考え方を定規にし、購入を考えている物件に当てはめてみて原理にあっているかどうか常に照らしてみる必要があると私は感じています。

そうでないと、ともすれば買えば良いのだとばかりに思考停止して行動してしまうのです。

投資だと思い込んでいるとボタンの掛け違いのように誤解してしまうのが、大家とは何者なのかの自認です。不動産を購入・相続などして大家になってしまえばそれまでどのような仕事をしていようと業者です。

例えばかつて震災時にアパートが損壊した際、違法建築物とは知らずに保有していた大家に対して遺族への賠償を命じる判決がでました。このように責任は大きくあります。民法の定めがこうさせたのですが実際はこれほどの例を挙げずとも不動産を保有するものの責任は大きくあります。

責任論に限りません。大家はまたプロでないといけません。

不動産屋さんリフォーム会社さんなど周囲の方は皆さんそれぞれの分野のプロです。大家さんだけ素人ですというのは通じません。

ひょっとすると通じさせてくれる現状があるのかもしれませんが何かとのトレードオフ、主に金銭的に、の上に成り立っているサービスであり、二次的なものです。刮目して知るべき本質は大家とは業者であるということです。

考えてみればこれもまた普通の話で、周囲の方とプロ対プロの話ができるように自認が投資家であっても不動産貸付業者にならなければなりません。そうでないと長期的な運営は難しいでしょう。

取引相手との交渉のほかにもなにしろ大家さん同士の競争もあるのです。見える見えない、望むと望まざるにかかわらず競争がある以上、弱者は負けてしまいます。

業者としてプロとして競争がどこあるか、それが何であるか、いかにやり抜いていくか、理解してアクションをとる必要があります。

小さな箱状のリモコンをご存知でしょうか？主人公の少年がロボット操作をするアニメです。

箱からは二本のレバーが突き出ていてそれを前後に動かすだけでロボットを遠隔操作していました。バリエーションの少ない指示で多様なロボット操作をしている絵面でした。

当時私はちょっとでも誤操作したら腕を振り回して大変なことになるのではないかと思ってました。少ない操作バリエーションが気になっていました。

不動産も同じところがありまして、投資家の意思決定が大きな物件として現実化したものです。不動産28号です。

不動産投資家がとるアクションは実はあまり多くありません。調査項目や検討項目の多さと比べて目に見えるアクションは少ない。まるで鉄人のリモコンです。

投資家の頭の中で勝負はついているのかもしれません。ダメージの大きな誤認識があってそれがアクションになってしまったらそのまま現実化します。場合により後戻りできなかったりします。

他の投資家を参考にしようにも頭の中は見えません。何かを考えてなのかそうでないのか傍目からはアクションしか見えません。結局本質的には自分の経験値を貯めるようにしていくほかありません。

他の方であれ自分であれ結果をフィードバックしどうするかを絶えず更新する。新しい試みは小さく試す、大きく動く時はメンターに相談するとかプランBを持つとか積み重ねをしていくことが不動産投資ビジネスには必要です。

はじめから完成系の投資をする方を見たことはありません。誤った認識を含みながら始めるのであるが、しかし些細なミスが大きな影響を及ぼす28号のような不動産を操る。

はじめはおっかなびっくり操作していたものが、やがて経験を積むことでひょっとすると快感を覚えるような大きな案件に取り組みことができるようになります。

それまで大きなミス（しかし小さな操作・判断ミス）をすることなくやっていきたいものです。

始めてみると分かることの一つに、優良な物件は投資家が競って手に入れようとしていることと、そこから漏れ外れた物件があるのだということがあります。

株式投資ではボードに競合がいるからわかりますよね。
不動産でも検索サイトにアクセス数やお気に入り数があるので競合の存在を感じることはできます。でもあくまで全体の一部に過ぎないので今ひとつピンと来ないのではないでしょうか。

改めて考えてみると投資市場に競争があるのは当たり前です。しかし不動産ではなにぶん競合の姿が見えない。まだ業界の情報が入ってこない段階では自分が独り静寂の中で物件と向かい合っているかのような気持ちになるかもしれません。

もし仮に全投資家の必要とする数以上に物件があったとすると投資家は競合する必要はないでしょう。物件の価格は安くなり買いやすいことでしょう。実際リーマンショック後などそうした時期もありました。

現在は駆け出しの段階の投資家が増えた、裾野が広がったことで価格が高騰してしまいました。市場で目にする物件は優良なものであれば高価ですし、逆に低価格に見えるのは誰か優位なポジションにある投資家がすでにチェックしていてそこから出たものになりがちです。

絶対評価をしないことには望まぬ物件をつかんでしまうかもしれない構造があるわけです。以前書いた目の前の物件を買うか買わないかで考えてしまうことの問題はここでもふたたび現れました。

しばらく賃貸経営して市場での絶対評価ができるようになればまた違った意思決定をしていただろうという物件はあるものです。100％はありませんがあえて悪手を打つ必要もありません。

他の投資家と物件を競っているという感覚を持ってよりよい物件を手に入れる必要があります。

相談を受けているとこれなら買えるやこれなら借りられるといった論点をよく耳にします。

1500万円借りられるから1500万円の物件を買おうかなでも詳しくないし怖いしどうしようかな。みたいな感じです。

借りられたとしてあるいは現金があるとしていいでしょう。そこまではOKです。しかしあなたがそれを買えるとしてそもそもどんな勝算に基づいているのか？まではなかなか進まないようです。

借りられるから買うで思考を始めるのではなくて、それを買うべきだからなんとかして買うがスタートです。

後者、なんとかできなければただ買えないだけです。失敗でも何でもない。もちろん買えたら成功です（買うべきの根拠をつよく持ちましょう）

逆に前者、まず買いますよね。そして買えたけど何かおかしいのストーリーは蓋を開けるまで可能性が残ったままです。気づいても後戻りはできません。あらかじめ除去しておかねばならないです。

孫氏の兵法みたいですが、勝つ戦いだけするように心がけるものです。もちろん現実はそれで勝率100％ではないにしても結果はガラリと異なります。規模拡大できるかどうかはここで分かれているのではないでしょうか。

初心者が買うときは目前に現れた物件に過度にフォーカスしてしまいがちです。今回はこの問題について書きます。

ややこしいのですが先に書いておくと、二者択一の状態が問題ではありません。物件Aを買うときは必ず目の前に物件Aがありますし、最終的にこのAを買うかどうか二者択一になるからです。

問題は情報が少ないことです。あなたは物件の情報がどこにあり、相場がいくらなのかどうやって情報を手に入れればよいか知っていますか。

目の前に物件情報が来た時に、なんらかの評価軸を持ったとして、多くの物件のなかでその物件の位置付けがわかるかと言えば、ふつうわからないはずです。

結果としてドアスコープから覗いたときのように視野が狭くなっているのですが、はじめて市場を眺めているときは指摘されない限りそれが問題だとは気づきにくいでしょう。

物件情報に目を向けているとき内心ビジネスを始めることは意思決定しているものです。しかし限られた情報しかない状況に置かれます。

買うと決めているのに買えないのはキツくて早く楽になりたい、そういう心理が同居してきます。不動産買いたい病などと戯言で言ったりします。

結果としてパッと飛びついてしまうことになります。このとき頭の中では買いたい感情が優先されて、後付けで理屈付けします。何か買ったあとで買ってよかったんだと自己弁護してしまうことはありますよね。

感情的な処理をするのは避けられません。また慣れてくると直観的に物件を見るようになるため必ずしもいつも論理的であるべきでもないです。

ただ普段の買い物とはけた違いに高い買い物なので初心者であれば気持ちとは別にフィルターにかけておきたい。そうでないとしたらリスクを抱え込む要因になるといえます。