英国リンダ・グラットン教授の著書でこのさき超長寿社会では高齢者が就労問題や経済問題にぶつかることを指摘したものがあります。

技術革新が早まり学生時代に学んだ知識で定年まで働きつづけることが困難になるため、何度かは職を辞したり、学び直したり、転職したりして高齢まで働くことが必要になるとの予想がなされています。

実際周りを見渡すと今は高齢労働者を見かける事が増えました。平均年齢の上昇も要因の一つかと思いますが、かつて55歳定年の時代も踏まえれば時代は大きく変わるものだと感じます。

その延長線上を見ればこの先もっと多くの高齢労働者を目にすることになるでしょう。

同時にだれもみな老いていくことを考えると身体機能の低下を織り込んで働くことの難易度を念頭におかないといけないのではないでしょうか。

となると、ある種の権利や印税など自分の身体機能、労働力、労働時間に頼らずにお金の流れ込むルートを作る努力をすることはどなたにとっても重要なことではないでしょうか。

いろいろなルートが有るはずでそれを開拓する必要があるというのが結論ですがここでは不動産に絞ります。すでに私の場合不動産をしていますのでその先を考えてみます。

不動産オーナー業がまったく労働力を必要としないビジネスではありません。ステージ、資本によりますが駆け出しであればなおさら頭も体力も、時として自分自身の労働力も必要とします。

実際、高齢で不動産を手放すケースはありますのでどこかで事業承継が必要になることでしょう。

それでも承継までの間、全部９－５時で自分の労働力を提供するのとは意味が違います。次世代を育てつつ自身の労働のヘッジをするシナリオをきちんと描けば未来を拓く手段として有望であることは間違いありません。

ひとは現時点で考えてしまいがちですが変化は起きます。そうなるまでに備えておく、少なくとも現在の生活を維持できるような仕組みを作っておくべきでしょう。

もし取り組みがまだの場合なにか始めることが求められているのでしょう。

不動産投資のリスクについて書きます。

タイトルのようだとよく例えます。

自動車は危険な乗り物でともすれば怪我する/させるリスクがある道具にも関わらず、上回るリターンがあり多くの人が使ってますと。

高速道路を利用すればリスク/リターンが拡大します。ダメージは速度の二乗に比例するのでアブナイでも遠方まで移動できる。

衝突安全性が上がって下道ではほぼ無傷で済む現代にあっては、高速道路は不動産の融資に近いかもしれません。

車両の性能やドライバーのスキル次第で安全性が違いハイスピードに対応できるようになるのも似ているかなと思えます。

リスクに対しては予防・軽減・移転・容認の四つのアプローチがあるといわれます。

不動産のリスクを洗い出してこの四つでどう対応するか整理し、得られるリターンと比較、やるべきか否かジャッジする。エイやを避けながら安全な経営が出来るようになるでしょう。

何がリスクなのかは取り組み方で色々あり、ノウハウです。運転しながら獲得でき徐々に上達していきます。

別の見方をすると初物件購入の大家さんは初心者マークとも。色んなリスクに対応することもままなりません。不動産投資も教習所があればいいのかも。

副業にはどの程度の月収を期待するでしょう。それがどんな程度であれ不動産投資は応えてくれる、10何年やってて今ははっきりとわかります。

仮に手に入れたいのが億単位であっても人生のスパンをもってすれば十分到達するでしょう。

月に4、5万円の余裕を持ちたいとすれば比較的労力をかけず実現できるでしょうし、その労力をもってすれば月に10万円程もあまり変わらず到達する数字でしょう。

この辺りは実際に投資に踏み出した方のうち、きちんと目利きあるいは戦略を持っている方であればうなずく部分のはず。

スタートダッシュで即ゴールという程都合よくはありませんが、そうですね半年は必要でしょうか。材料として当人の属性や所得、預金額などパラメータがあります。

まったくの初心者であったとしても方法論ノウハウを踏まえていれば冒頭の数値目標はさして高いハードルではないでしょう。私が収入の安定面で不安を覚える方に不動産はどうでしょうねと提案するのはこれが理由です。

何しろ事業なのです。ビジネスなのです。きちんと軌道に乗せれば相応の果実を得ることができるのはある意味当然なのです。リターンの大きさが十分かの問題ではなく、リスクの扱いこそ問題の本質なのです。

プラスの話ばかりでなくマイナスへの対応も含めて必要です。改めて書きますが人口減少が特に対応するべき要素で戦略に入れて考えます。

投資戦略は短期だけでなく同時に長期も、インカムゲインだけでなく同時にキャピタルゲインも考えます。決してどちらかだけを考えてはいけません。また片方だけしか上手くいかない話を、自分を偽って呑みこんでもいけません。

色々な急成長、安定成長するビジネスがあります。このため不動産投資に限らず上手くいくための方法論は世の中に必ずあると言っても過言ではないでしょう。このブログでは私の経験しか語れませんので不動産だけですがきっと色々あるはずです。

雇用の不安定、年金不足問題、人生100年問題そうしたことに不安を覚えて立ち止まってしまう位ならば、アクションをとって解消に向けた動きを取れば良いのにと思うのはそうしたことからです。

前回投稿の続きです。

現自民党政権になってから金融緩和を背景に不動産投資への融資が進みました。その結果、そこから何年も投資不動産の相場は上がり続けました。

今でも地域によって上がり続けている感触もありますが潮目が変わり下がるべき案件は下げ始めています。

この上がり続けていた相場の中で不動産投資を始めた方が多くありました。サラリーマン大家という言葉もこのころ目にするようになりました。

上げ相場というのはよほど変な物件を買わない限りキャピタルゲインを得ることができました。よほど変な物件であってもうっかり買ったとしても損失なく売り抜けることができたともいえます。

最近は少し目にするのが減りましたがメガ大家、ギガ大家という言葉も生まれました。それくらいチャレンジ＝成功のような図式があったように思います。そうすると本やセミナーが多々見られるようになりました。

なんだ、高い買い物だからとビビッていたけどやったもん勝ちかよと。こんなと印象を受ける投資家予備軍が多くいたのではないかと思います。今後ずっと上げ相場が続けばそうだったかもしれません。しかし上振れがあれば下振れもあるものです。

過去を経て高値になった物件を目の前にした投資家が、本で読んだ成功事例を念頭にエイやとチャレンジする場合、果たして必ずうまくいくでしょうか。

決して上手くいかないと言いたいわけではありません。諸条件をこなせば比較的安定したビジネスであるため、それゆえ銀行も貸すわけです。

ただ、逆にいえばすべてが誰でもがどんな案件でもがオートマチックにうまく行くわけでもありません。銀行も何を担保にして貸しているかの観点を忘れてはいけません。

過去の上げ相場を背景に成功した事例を見聞きして、目の前に現れた物件をパッとつかんで必ず成功するのならば、時折耳にする残念なニュースは生まれません。

やはり非成功事例を抑える必要があり、それを理解・回避しながら自身の成功をつかむよう戦略を持つ必要がありそうです。

投資案件次第でリターンは異なります。

大きなリターン小さなリターン場合によってマイナスもあり、マイナスは決して少数派ではありません。

これからはじめようとしたときに案件によるリターンの違いが重視されてないことがあります。これは表面利回りなどを含めた机上で計算できるような単純な話ではありません。

フランチャイズのコンビニ出店で例えるとします。
店の売上に与える影響の大きな要素と言えば立地でしょう。

出店地が都会なのか僻地なのか、競合店舗の有無、ポータルが近いかなど材料になりそうな候補は門外漢でも上げられます。要するにコンビニ開店したからといってきちんと売上が立つかといえばそうでもなく、影響を与える要素がきっといくつもあります。

不動産投資のリターンも同じく投資案件の要素によって異なります。物理的な土地の立地もあるし、建物の状態や設備、管理客付けなど多岐にわたります。

例えまだ投資したことが無くてもと当たり前の話に思えるはずです。ところが実際の現場を眺めていると投資をする際にそこまで考えているかというとどうもそうでもないのです。

いざ、となると目の前にある案件を買うかどうかの二択で考えてしまいます。本来ならその案件のリターンがどうなのか引きのカメラで冷静に見極めてからアクションするべきでしょう。

もう一度書きますが投資案件によってリターンは大きく違って来るのに関わらず目の前の物件でジャッジしているケースがあります。

まず投資家の行動傾向があることを知り、いきなり物件に直面してするかしないかの判断に陥る前に、自分なりの基準をもって冷静にジャッジして投資に踏み出せるようにしておけばリスクは低いでしょう。

ぜひ賢く投資にチャレンジし、収入へのリスクヘッジを通じて安心を引き寄せてもらえたらと思います。

ご感想をいただきました。
ご本人からの承諾を得てアップしています。
とくに不動産ではコントロールが必要であり、それができる（やる）のだという点と、実施にアクションを取ることが大事ですよね。Xさん御寄稿ありがとうございました。

私ごとですが2001年、ベストセラー金持ち父さん貧乏父さんから不動産投資に興味を持ちながら、実際に始めるまで数年の間があきました。そのあいだ文中にあるような儲けるとか儲けないとかそこからどう動いて良いのかわからない状態でした。

いまとなってはその期間が実に惜しかった。時間という買うことのできないリソースが大きな意味をもつ商売ですので。そうしたこともあってこのXさんに対してのようにコンサルをすることもあり、この御寄稿につながりました。

Xさんは制約の中で時間を捻出して学んだことのアクションを取り続けていらっしゃったのが勝因だったのではないかと思います。

何ごとも決めるのは自分ですし、だからこそ私は時間がかかってしまいました。意思決定の決定打にかけていたのだと思いますがそれは同時に甘えでもあり、また先達から指摘を受けるチャンスを得られなかった自分の至らなさでもあると反省しています。

もし何か手を打ちたいとのお考えがあれば、それがなんであれ今、今日、アクションを取るのが最善手であり、後に振り返って時間を失わないで済んだという選択肢をとるのが良いのではないかと私は思っています。

相談者からのお話は不動産投資に興味があるとかどうやって不動産を手に入れるかとか、リスクとかいかに始めるか増やすかとかの傾向があります。

もちろん考えなければならないことです。ただ一度足元を見てみると、暗黙の前提として本当は別の目的があります。

手に入れたいのは不動産ではなくて収入の安定であることでしょう。投資家によっては資産拡大ですがここでは前者に絞ります。

その目的が不動産という手段にとってかわっていることがあります。

他者から見ると当たり前の話なのにいざ自分の話となるととんと客観視できないもの、人間とはそういうものだと思います。不動産でも何ら変わらないのではないでしょうか。

不動産は手に入れようと思っても簡単には手に入りません。
そのハードルの高さと克服方法に目が行ってしまい本来ねらうべきはそのハードルだったのかなど、”引き”の視点が失われてしまっているケースも結構あります。

人により好みとあうあわないがあるはずです。

不動産と比較して他のどの投資がいいか私はわかりかねますが、例えば株は紙の投資など表現するようにオンラインで完結する世界なのに対して、不動産は現物があり傷んだり人とトラブルになったりします。それも含めて面白いと思えるかなど。

収入の安定という目的に向かうとして、「長期的な収入不安」→「不動産」といった直線を描くより、まずはカメラを引いて他のも含めた選択肢から選んでみてはどうでしょうか。

そして不動産でいくとなっても目の前にあるその物件や投資手法で本当にいいかどうかを、あくまで道具の優劣としてジャッジしたいと思います。

そのジャッジができないとしたら、エイヤでいくのか、どこか本やセミナーや大家さんの会などで学んでからするか、コンサルティングを受けるか、と次の枝に分かれていきます。

わかってしまえばイージーなことかもしれませんが目を閉じたままでいるのは避けたいところです。

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経験的にはその先に真に手に入れたいものがあり、それは自由への希求なのだと解釈しています。

経済的な自由、時間の自由を手に入れ、思うままに生きること。当然はじめは部分的な自由から実現していきますがだんだんと占有率があがっていきます。

大家さん業界を見まわしているとパターンとして、

当初苦労して不動産とノウハウを手に入れる。
↓
規模を拡大していく。
↓
仕事を不動産賃貸業に切り替える。
↓
時間を手に入れる。

という感じで自由を謳歌するようになる傾向が散見されます（うまくいったケースです）。この場合、不動産を得てますます本来の勤めに精を出すとはなってないのが印象的です。

すべてのケースがそうではなくあくまでも傾向の話ですが、つまり不動産をするうちに本当は自由が欲しかったんだと真の欲求に気づいていく、そしてそっちに向かって舵をきっているのではないかと私は感じています。

とは言えその後の定型もあるのですがそれはまた別の機会に。

株や債券は、売買以外では関与できません。当然ながら株主としてモノを申したり影響を与える方もいるかもしれませんがここではそういうことではありません。

これに対して不動産は売買以外でも関与できます。関与せざるをえません。

管理会社に委託している場合でも最終的な意思決定や責任は誰も代わりに取ってくれない立場ですからかじ取りを誤ればアウト。明らかに経営の部類に入る行為をします。

不動産から上がる収益は所有者・経営者の腕により変わります。自分は管理会社に任せているよという方も、例えば募集条件やリフォーム内容、火災保険の中身などなんらかの意思決定に関与しているはずですしそれは収益に影響を及ぼしています。

つまり、私の場合積極的に経営に関与（というか所有しているので当たり前なのですが）することで収益を出していくことができ、それが株などと異なったのだと理解しています。

仮の話として不動産が売りか買いかしか選択肢のないものだったとすれば、甘い意識のまま必死に勉強したり現地まで出掛けてアレコレ考えてPDCAを回してみたいなことにはならず、株や債券と同じような結果だったでしょう。

結局方法を学んだことで成果を出せるようになったのは必要に迫られたから、だったと言えます。

他の大家さんを見ても努力で成果が分かれています。不動産は目に見えるものなのである種の投資家に学びを促進する効果があるのかもしれません。

※株式投資でももし同じように事に臨むことができたらと考えることもあります。しかし冒頭に書いたように成果を出していない以上、語ることはできないと思っています。

はじめにお断りをしておくと不動産以外の投資では私にはこれといって上手くいった実績はありません。それぞれの適否について語る資格はないと考えています。

とはいえ一応はチャレンジしてみた他の投資結果と不動産のそれの比較はできます。

個別には、

株は損失を出しました。リーマンショックで100万円超、仕手相場で50万円超ほど。それ以来株式投資はほとんどやっていません。

投資信託は会社員時代に確定拠出型年金制度があった程度です。数字を言えばややプラスでしたが、いわゆる稼ぐというような数字でもなく退職以後は何もしていません。

外国債券を買ったこともあります。よくわからないまま利率だけで選んだ南アフリカランドでした。これもプラスかマイナスか記憶にない程度の結果でした。

このように過去の投資は総投資額と総回収額との差額が200万円にならない程のマイナスでした。当時は痛手でしたがその後の不動産でのリターンと比べるとささやかな数値でした。

この違いが生まれたのはなぜか？株や債券と違ってなぜ不動産ではうまくいったのか、私の考えを次の（２）で書きたいと思います。

と友人から話を切り出されたとしたらどう応えるでしょうか？

もし経験がないのであれば危ないからやめておいたらと伝えるではないでしょうか。

財務・会計のコンサルティングをしている方でさえも、あるいはだからこそなのかもしれませんが、やっていない場合はやめておくようアドバイスするとのことで、大人の常識はそのような話になるものでしょう。

私ならどう応えるかというと、本人がしようかどうか考えているの段階ならやめた方がいい、そしてやると決断したのならやった方がいいと、分けて考えています。

不動産投資にはうまくいく方法論があり、それは買う物件により程度は異なりますがトレーニングが必要です。適切に訓練を積むことができるなら比較的どなたにも取り組みやすいのです。

取り組みやすいからと言って、もし何にも知らないところからスタートするとお金持ちでない限り当初想像したよりも下回った結果を手にすることでしょう。どんな商売も簡単ではありません。

不動産投資にも競合がいて自由競争の中で勝ち抜いていかないといけません。スポーツに例えればいわば地区大会で戦うためくらいのトレーニングは必要です。

競合の少ない物件、地区大会であればトレーニングは少なくてもいいでしょうし競合が多い状況なのであればそうもいかない。さらにフィジカルなハンデがある場合はいくらトレーニングしても勝てないケースもあります。

そうした知見を、あるいは運営ノウハウを含めてトレーニングと書いていますが、するかどうかを考えている間はトレーニングを積むことはできないものです。この段階では投資方法の探索ではなくて自身の中で決断をしかねているところのように思えます。とてもトレーニングどころではありません。

論点とすべきはそのトレーニングを適切にすることができるか？なのです。いったんすると決断したらトレーニングをやり遂げる覚悟も生まれるでしょう。

そうしたことから、決断したのであれば不動産投資していいのではないかと考えています。物件により適切なトレーニングは何かはまた別のお話として考えねばなりません。